주택 취득세와 양도소득세를 탭으로 전환하며 모의계산해요.
2026년 표준세율 구조 기준 근사치예요. 일시적 2주택 특례, 생애최초 감면, 지역별 조례 차이는 반영되지 않았어요. 정확한 세액은 취득 전 위택스나 세무사를 통해 확인해주세요.
Q. 취득세는 왜 이렇게 세율 차이가 큰가요?
A. 조정대상지역에서 2주택 이상을 취득하면 투기 수요를 억제하기 위해 8~12%의 중과세율이 적용돼요. 1주택자나 비조정지역은 1~3%의 일반세율을 적용받아요.
Q. 생애최초 주택 구입자는 취득세 할인이 없나요?
A. 생애최초 취득세 감면 제도가 있어서 일정 요건(취득가액 12억원 이하 등)을 만족하면 최대 200만원까지 감면받을 수 있어요. 이 계산기에는 반영되지 않았으니 대상이라면 실제 세액에서 감면분을 따로 빼야 해요.
Q. 1세대 1주택 비과세는 어떻게 판정되나요?
A. 양도가액이 12억원 이하면 전액 비과세예요. 12억원을 초과하면 전체 양도차익 중 12억원 초과분에 해당하는 비율만 과세대상이 돼요. 2년 이상 보유(조정대상지역은 거주요건도 필요)해야 이 혜택을 받을 수 있어요.
주택 취득세는 취득가액과 보유 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 세율이 크게 달라져요. 1주택자(또는 비조정지역 2주택)는 취득가액 6억원 이하 1%, 6억~9억원 구간은 비례식으로 1~3%, 9억원 초과는 3%가 적용돼요. 반면 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%의 중과세율이 적용돼 세부담이 크게 늘어나요.
여기에 전용면적이 85㎡를 초과하면 농어촌특별세(취득가액의 0.2%)가 추가되고, 취득세액의 약 10%에 해당하는 지방교육세도 함께 내야 해요. 이 계산기는 이 세 가지를 모두 더한 총 납부세액을 보여줘요.
양도소득세는 '양도가액 − 취득가액 − 필요경비'로 양도차익을 구한 뒤, 보유·거주기간에 따른 장기보유특별공제를 빼고, 연 250만원의 기본공제를 추가로 뺀 금액(과세표준)에 6~45%의 누진세율을 적용해 계산해요.
1세대 1주택자는 장기보유특별공제율이 더 후하게 적용돼요(보유기간·거주기간 각각 연 4%씩, 최대 40%씩, 합계 최대 80%). 반면 다주택자나 조건을 충족하지 못한 경우는 보유기간 기준 연 2%(최대 30%)만 적용돼 세부담 차이가 커요. 산출세액에는 지방소득세(10%)가 추가로 붙어요.
이 계산기는 기본세율 구조만 반영한 근사치예요. 다주택자 양도세 중과, 분양권·입주권 특례, 상생임대주택 특례, 재건축초과이익환수 등은 반영되지 않았어요. 세법은 매년 개정되는 경우가 많아서, 실제 거래 전에는 반드시 국세청 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 정확한 금액을 확인하는 것이 좋아요.
특히 양도소득세는 절세 전략(보유기간 조정, 필요경비 증빙 등)에 따라 세액이 크게 달라질 수 있는 항목이라, 실제 매도를 앞두고 있다면 전문가 상담을 꼭 병행하는 걸 추천해요.