전세를 월세로, 월세를 전세로 서로 환산해서 계산해요.
월세 = (기존 전세보증금 − 변경 후 보증금) × 전환율 ÷ 12. 신규 계약은 시장 전환율(보통 법정 상한보다 높음)이 적용되는 경우가 많고, 갱신계약은 법정 상한이 적용돼요.
Q. 전환율은 얼마를 입력해야 하나요?
A. 갱신계약(임차인이 계약갱신청구권을 사용하는 경우)은 '한국은행 기준금리 + 2%p'가 법정 상한이에요. 2026년 6월 기준금리 2.5% 기준으로 상한은 연 4.5%예요. 신규 계약은 이 상한이 적용되지 않고 시장에서 형성된 전환율(지역·집주인에 따라 다름)이 쓰이는 경우가 많아요.
Q. 월세→전세 계산은 어떻게 동작하나요?
A. '환산 전세보증금 = 현재 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)' 공식으로, 월세를 없애기 위해 추가로 필요한 보증금을 역산해서 더해줘요.
전월세전환율은 전세보증금의 일부(또는 전부)를 월세로 바꿀 때, 보증금 차액을 연 몇 %의 이자로 환산해 월세로 받을지를 나타내는 비율이에요. 계약 당사자가 협의해서 정하지만, 주택임대차보호법은 '갱신계약'에 한해 상한선을 두고 있어요.
법정 상한은 한국은행 기준금리에 연 2%포인트를 더한 값과, 연 10% 중 낮은 쪽으로 정해져요. 기준금리가 낮을 때는 대체로 '기준금리+2%p'가 더 낮아서 이 값이 상한으로 적용되는 경우가 많아요. 신규 계약(재계약이 아닌 완전히 새로운 세입자와의 계약)에는 이 법정 상한이 적용되지 않고, 지역 시세와 집주인의 요구에 따라 자유롭게 정해지는 시장 전환율이 쓰여요.
전세→월세 방향은 '(기존 보증금 − 변경 후 보증금) × 전환율 ÷ 12'로 계산해요. 예를 들어 3억 원 전세를 보증금 1억 원짜리 반전세로 바꾸고 전환율이 연 5%라면, 보증금 차액 2억 원에 5%를 곱한 뒤 12로 나눈 약 83만 원이 월세가 돼요.
월세→전세 방향은 반대로 '월세 × 12 ÷ 전환율'을 계산해 필요한 보증금 증가분을 구하고, 여기에 현재 보증금을 더해 환산 전세보증금을 산출해요. 두 방향 모두 전환율이 낮을수록 월세 부담이 줄고, 반대로 필요한 보증금은 커지는 관계라는 점을 기억해두면 협상할 때 유리해요.
집주인이 제시한 월세가 법정 상한보다 훨씬 높다면 갱신계약 여부를 먼저 확인해보세요. 갱신청구권을 행사하는 갱신계약이라면 법정 상한을 초과하는 인상분에 대해 임차인이 이의를 제기할 수 있어요. 신규 계약은 상한 규제가 없으니 주변 시세와 비교해 협상하는 것이 최선이에요.
이 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 계약 조건이나 지자체 조례, 최신 기준금리 변동에 따라 결과가 달라질 수 있어요. 정확한 금액은 계약 전 공인중개사나 관계 기관에서 다시 확인하는 것이 안전해요.